Behandlung einer Immobilie im Fall der Trennung von Eheleuten

Im Zusammenhang mit einer Trennung und Scheidung von Eheleuten kommt es nicht selten vor, dass eine gemeinsam erworbene Immobilie im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung auf den Ehegatten, einen Dritten oder Kinder übertragen wird. Diesbezüglich sind unbedingt die dahinterstehenden steuerlichen Auswirkungen solcher Übertragungsgeschäfte zu berücksichtigen (Entscheidung des BFH vom 14.02.2023 – IX R 21/21 FF 2023, 293).

Zu prüfen ist, ob ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft über ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung handelt und die Anschaffung sowie die Veräußerung innerhalb von zehn Jahren erfolgt.
Bei der Entscheidung des BFH erwarben die Eheleute im Jahr 2008 gemeinsam ein Familienheim. Der Ehemann zog im Jahr 2015 aus. Die Ehefrau blieb mit dem gemeinsamen Kind im Haus. Nach der Ehescheidung übertrug der Ehemann seinen Eigentumsanteil an die Ehefrau.
Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs (BFH) lag hierin ein einkommenssteuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft, welches für den Ehemann eine Steuerzahlung auslöste.

Bei der Berechnung der 10-Jahres-Frist kommt es jeweils auf das schuldrechtliche Geschäft an und nicht auf den grundbuchamtlichen Vollzug der Eigentumsumschreibung. Eine sehr wichtige und äußerst praxisrelevante Ausnahme von der Steuerpflicht ist dann gegeben, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Für den Regelfall der jeweils hälftig erworbenen Immobilie bedeutet dies, dass jeder Ehegatte diese Voraussetzungen erfüllen muss. Ist beispielsweise ein Ehepartner bereits ausgezogen, wenn die Immobilie innerhalb der zehn Jahre im Rahmen der Trennung an einen Dritten oder den Ehegatten übertragen werden soll, kann sich der ausgezogene Ehepartner nicht auf die Ausnahme berufen, wenn der Auszug bereits im Kalenderjahr vor der Veräußerung erfolgte.  

Aufgrund dieser Problematiken empfiehlt es sich dringend, die geplante Übertragung einer Immobilie im Rahmen einer Trennung und Scheidung durch einen Fachanwalt oder eine Fachanwältin für Familienrecht überprüfen zu lassen.

Die Autorin Sabine Frank ist Fachanwältin für Familienrecht mit Kanzleisitz in Rüdesheim am Rhein